房屋租赁合同纠纷办案要点
基本案情
在王晓霜律师近期处理的一起厂房租赁纠纷案中，原告将一间厂房出租给被告，租期为两年。期间，被告未能按时支付租金，违反合同条款，未妥善交付房屋，未对合同中明确的机器进行必要的维修，且未依约处理厂房产生的危险废弃物。因此，原告向法院提起诉讼，要求判决被告支付违约金，并承担机器维修费和危废材料处理费。
面对原告的诉求，被告提出抗辩，声称原告在收到租金后未开具相应的发票。
答辩方主要反驳了原告提出的诉讼请求，包括违约金、机器维修费及危废材料处理费等。
答辩方辩称原告未履行开具发票的义务，根据《中华人民共和国民法典》和相关税法，被告有权行使合同履行抗辩权，延迟支付租金。
此外，答辩方还提出在合同履行期间已履行支付租金及其他费用的义务，反驳原告关于未交付房屋、设备维修费用和危废处理费用的指控，声称自己不存在违约行为，不应承担任何违约责任。基于此，被告主张原告亦有违约行为，应承担相应的责任。
律师意见
针对这一情况，王晓霜律师提出了专业的法律意见。在合同履行实践中，交付房屋和支付租金是合同双方的主要义务。她指出，开具发票与支付租金之间并无对等的法律关系，因此，承租方不能仅以出租方未开具发票为由，行使同步履行抗辩权，以此拒绝支付房租。
律师进一步阐述，若合同中没有明确规定“先开票，后付款”，则开具发票不应成为支付租金的先决条件。即便将开具发票的义务写入合同，若无明确规定履行顺序，该义务仍为附随性质，此时，承租方仍应支付相应款项。
然而，若合同中确实约定了“先开票，后付款”的顺序，情况则略有不同。在这种情况下，尽管付款方可以不承担违约责任，但仍受等价抗辩原则制约，不能行使先履行抗辩权。因此，一旦出租方的主要义务履行完毕，承租方仍应支付相应款项。
最后，王晓霜律师建议，合同双方应在合同条款中明确指出，若出租方未开具符合约定的有效发票，承租方有权延迟支付租金，直至收到等额的发票，且在此期间无需承担违约责任。同时，出租方应清楚表明，即便发票已开具，但未实际收到款项，应以收款账户实际收到的金额为准。若承租方在规定期限内未足额支付款项，将根据未付款项按日计算迟延付款违约金，直至全额支付为止。
房屋租赁纠纷律师总结
王晓霜律师还总结了一般房屋租赁纠纷中的常见问题，并给予相应建议，帮助租客最大程度避免纠纷。
作为一名租客，在签订租房合同前了解并采取适当的预防措施是至关重要的。以下是基于我们处理的房屋租赁案例总结的一些关键建议，帮助您在租房时避免潜在的纠纷。
01
仔细审阅租赁合同
在签订前仔细阅读所有条款，特别是关于租金、押金、维修责任、宠物政策和提前终止合同的条款。不明白的地方应及时向房东或专业人士咨询。
02
明确租金和押金条款
确保合同中明确了租金的金额、支付方式、支付时间，以及押金的数额、保管方式和退还条件。
03
确认物业维修和保养责任
确认合同中有关房屋维修和保养的责任分配，了解在租期内哪些维修是房东责任，哪些是自己的责任。
04
理解提前终止租约的条款
了解如果需要提前终止租约时的条件和可能的经济后果，比如违约金或剩余租期的租金责任。
05
记录房屋现状
入住前对房屋的现状进行全面检查，并拍照记录，尤其是已有的损坏或瑕疵。这有助于在退房时证明这些问题不是由您造成的。
06
及时沟通和记录
租期中如遇问题，及时与房东沟通，并尽可能保留书面记录，比如邮件、短信等。
总结 Summarize
了解和遵守租赁合同的条款，是避免纠纷的第一步。在租房过程中，保持与房东的良好沟通，遇到问题及时解决，可以大大降低发生纠纷的风险。
如果您在租房过程中遇到任何法律问题，我们律师团队随时为您提供专业的法律咨询和帮助。
律师介绍
王晓霜
上海市信义律师事务所专职律师
专业领域：知识产权、民商方向
华东政法大学法学硕士，具备扎实的法学理论功底。代理健之佳医药连锁集团股份有限公司与镇江健贝佳大药房有限公司侵害驰名商标“健之佳”一案胜诉。
电话：18317133197（微信号同号）
Email：wangxiaoshuang@xinyilawfirm.com
